Cómo hacemos la cuenta
Comparamos a dos personas con el mismo dinero:
- La que compra paga la entrada, los impuestos y gastos de la compra y, cada mes, la hipoteca, el IBI, el seguro, el mantenimiento y la comunidad. Su patrimonio es lo que vale la casa (menos un 4 % de gastos si la vendiera) menos lo que le queda de hipoteca.
- La que alquila invierte desde el primer día el dinero que la otra se ha gastado en la compra. Cada mes, si el alquiler le sale más barato que lo que paga la otra, invierte la diferencia; si le sale más caro, es la que compra quien invierte la diferencia.
Al final restamos los impuestos de las ganancias de la inversión (base del ahorro del IRPF: del 19 % al 30 %). Así comparamos manzanas con manzanas.
Lo que más cambia el resultado
- La relación entre el alquiler y el precio. Si el alquiler de un año es menos del 3 % del precio, alquilar suele salir mejor; si pasa del 5 %, casi siempre compensa comprar.
- Cuánto suba la vivienda frente a lo que rinda tu inversión. Pruébalo en «Ajustar supuestos».
- Cuántos años te vas a quedar. Comprar tiene unos gastos de entrada altos (entre el 8 % y el 13 % del precio): si vas a mudarte pronto, casi nunca compensa.
Preguntas frecuentes
¿Se tiene en cuenta la deducción por vivienda habitual?
No, porque desapareció en 2013. Solo la conservan quienes compraron antes de esa fecha.
¿Y si no invierto lo que me ahorro alquilando?
Entonces comprar sale bastante mejor: la hipoteca funciona como un ahorro obligatorio. Pon una rentabilidad del 0 % para ver ese caso.
¿Por qué la línea de comprar empieza por debajo?
Porque al comprar pagas de golpe los impuestos y los gastos, que no recuperas. Hacen falta unos años de revalorización y de amortizar hipoteca para compensarlos.